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北京楼市小阳春来了,还没买房的你先别慌!

发布时间:2019/04/03

中新经纬客户端4月3日电 (薛宇飞)北京楼市似有摆脱2018年阴霾的迹象。

机构数据显示,3月份北京二手房交易量已经达到10个月来的最高点,更有房产经纪人向中新经纬客户端透露,其所在门店的成交量有所提升,1~3月,三居室的成交量已经是去年全年的总和。

成交量虽有上升,但机构数据与实地走访都表明,房价依旧平稳,一些二手房仍有议价空间。对于3月份的楼市回春,不少专家也持谨慎态度。市场分析指出,如果后续缺乏持续的政策支撑,市场会转入季节性向下调整,3月份的交易量有可能成为全年的最高点。

成交量升至10个月来高点

北京朝阳区一小区 中新经纬 薛宇飞 摄

按照惯例,每年春季,房地产市场都在产生一波攻势,这种季节性躁动被称之为“楼市小阳春”,但由于市场起伏波动较大,这一现象并非每年都会出现。而今年春节以来,“楼市小阳春”的说法屡被提及,尤其是在北京、上海、深圳等房价调整幅度较大的城市。

2日,中新经纬客户端以买房为由,来到某房产中介公司位于北京朝阳区东五环外的门店,店内有4、5位经纪人,但没有顾客,经纪人王雪(化名)随即带中新经纬客户端到周边的几个经济适用房小区看房。

该门店周边的几个经适房小区紧邻地铁,商场、学校等配套较为齐全,虽然90平方米的三居室挂牌价在350~390万元/套左右,但加上经适房转商品房的数十万元综合地价款、十万元左右的中介费,房价接近5万元/平方米。

王雪称,由于楼市调控,周边小区去年的成交状况不太好,但今年1~3月,成交量开始有所好转,就90平方米左右小三居而言,他们门店成交了7套,这已经是去年全年的总和。

二手房交易好转,体现在整个北京市场。中原地产研究中心统计数据显示,3月,北京二手住宅网签量为16051套,这是2018年5月以来的10个月内的最高值。今年3月,也是2017年“3.17新政”出台以来,继2017年4月、2018年5月之后第3个二手住宅成交量超过1.6万套的月份。

链家提供的数据显示,3月份北京链家二手房成交量比2月增加1.5倍,比去年同期增加23.2%。贝壳研究院首席市场分析师许小乐对中新经纬客户端表示,在房贷利率见顶回落以及市场预期有所改善的情况下,3月份的市场表现好于去年。但他强调,北京二手房市场处于弱势回温态势,市场预期平稳。

许小乐表示,这种升温主要是季节性因素导致的。从历史数据来看,每年春节后,市场都会出现回升,今年的环比增幅与2018年同期相当,与2015~2016年市场较热时相比,今年3月份的市场同比回升力度相对温和。从周度数据看,一般春节后第1周,成交量开始回暖,持续3~5周后成交量开始回落,今年成交量在节后持续走高3周后持续下调,节后快速升温的势头不会持续。

“价格都可以谈”

王雪当日带中新经纬客户端看了数套房,对于交易价格,她说:“价格都可以谈。有个业主比较着急用钱,降价10万出售应该没什么问题。前段时间我们刚成交的一套房子,业主降了20万,350万卖的。”

王雪表示,周边几个小区的成交量虽然上来了,但价格没怎么变化,都很平稳。她还称,

为促成交易,一些业主愿意配合客户先行补缴综合地价款,将经适房转为商品房,方便客户后续提高银行贷款额度。

北京二手房成交量、价周度走势 表格来源:贝壳研究院

尽管王雪负责区域的房价没有上涨,但根据贝壳研究院统计,北京的二手房均价已然出现微涨。不过,上涨的主要因素是中心城区成交占比提升。该研究院数据显示,北京3月份二手房成交均价为61420元/平方米,环比上涨2.5%,与此同时,高单价中心城四区成交占比环比提升2.5%。若剔除结构性原因,3月均价涨幅在历史周期中并不高。

许小乐称,从交易绝对量来看,当前成交量处历史中等水平,市场不存在过热迹象。价格上,由于市场是短期回升,外加政策严格、市场预期平稳,价格持续上涨动力不足。3月后两周成交均价已随成交量的回落而下跌,均价上涨势头难以持续。

在这个楼市小阳春中,北京的新房交易量虽然也有上升,但难言乐观。中原地产研究中心数据显示,今年3月份北京新建普通住宅与别墅的成交量为2185套,较2018年3月份1020套大幅上升;诸葛找房数据研究中心数据显示,今年3月北京新建商品住宅成交8312套,环比上涨225.71%,同比上涨118.97%。

“截止4月1日,北京合计入市限竞房45个项目,共计30146套,但只网签了7631套,按照面积计算网签比例,只签约了22.2%。限竞房市场分化非常明显,部分优质项目的去化率接近90%,而大部分项目去化率不足40%。同时,限竞房项目普遍降价10%左右。”中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端说。

位置偏远,是大部分新房项目面临的难题。中新经纬客户端在上述门店逗留时,一位经纪人正在与一个年轻顾客攀谈,前者询问“是否考虑新房”,顾客满脸疑惑地回答道:“这里还有新房?在哪里?”经纪人称,他们可以代理全北京的房子,大兴区有新房出售。但顾客并不感兴趣,说:“(太远了)不考虑。”

市场难回高位

北京一小区 中新经纬 薛宇飞 摄

对于未来走势,许小乐预计将平稳运行,后期市场难以继续回升。如果后续缺乏持续的政策支撑,市场会转入季节性向下调整,3月份的交易量有可能成为全年的最高点。

3月,北京链家二手房新增供需虽环比季节性回升,但月内四周持续回落。从同比看,北京链家新增房源量同比下滑26.7%,新增客源量基本持平,带看量同比增长14%。长期看,买卖双方入市积极性仍处低位。

贝壳研究院称,新入市业主没有明显涨价意愿,3月新增挂牌均价保持稳定,环比上涨0.3%。业主近半年报价也保持平稳,一季度业主上调挂牌价的次数占比虽环比上升,仍有近8成业主下调报价。成交周期上,3月购房者成交周期为79.2天,环比微降,但仍处历史高位,市场成交节奏缓慢。

不过,张大伟判断,短期市场将出现一波平稳上涨,主要原因是超跌反弹,但不存在再回到之前高位的可能性。严格的信贷政策叠加限竞房的库存高位,北京市场不会出现太明显地反弹,但经过10个月的价格调整,怕踏空的购房者入市积极性正在提高。

新房的去化压力依旧不小。3月份北京继续加大新建商品住宅供应,库存已经升至6.88万套,中原地产研究中心称,这样的库存,是房地产调控2年多来的最高点。今年入市的限价房有望超过6万套。

“核心还是看信贷政策的宽松程度,还有限购、认房又认贷的标准是否会变化。这些政策不变,市场波动就不大;一旦变化,将明显反弹。”张大伟说。(中新经纬APP)